Jak długo trwa umowa najmu lokalu potrzebnego do prowadzenia gastronomii? Najprostsza odpowiedź to pewnie taka, że tak długo, jak długo trwa umowa, jak wskazuje na to termin określony w umowie. Druga samo nasuwająca się odpowiedź to taka, że umowa trwa tak długo, jak chcą tego strony umowy. Życie pokazuje jednak, że strony czasem chcą rozwiązać umowę, zanim nadjedzie termin jej rozwiązania określony w umowie albo też chce tego tylko jedna ze stron.

Ustalmy fakty

Umowa najmu lokalu gastronomicznego to absolutna podstawa do tego, aby rozpocząć prowadzenie działalności gastronomicznej. I to nie tylko, aby faktycznie rozpocząć serwowanie jedzenia gościom, ale by rozpocząć prace adaptacyjne w lokalu. Jeżeli bowiem zaczniesz inwestować w lokal przed podpisaniem umowy, bardzo trudno będzie następnie odzyskać włożone w to pieniądze, energię i czas.

Dlatego wynegocjowanie oraz podpisanie umowy najmu powinno być absolutną podstawą. Wśród zapisów takiej umowy jest oczywiście wiele ważnych postanowień, jednak w tym artykule chciałabym poruszyć kwestię czasu trwania umowy najmu lokalu gastronomicznego. Jest bowiem zasadnicza różnica w tym, czy podpiszemy umowę terminową, czy też umowę o charakterze bezterminowym. Inne są również warunki oraz konsekwencje podjęcia decyzji o chęci wycofania się z dalszej współpracy w ramach tak zawartych umów.

Umowa na czas nieoznaczony

Umowa na czas nieoznaczony - jak sama nazwa wskazuje - nie ma określonego terminu, jest bezterminowa. Umowa trwa, dopóki nie zostanie wypowiedziana przez jedną ze stron. Umowa może zostać wypowiedziana ze skutkiem jej rozwiązania odłożonym w czasie, czas ten nazywa się okresem wypowiedzenia i trwa zazwyczaj 3, 6, a nawet 12 miesięcy.

To ważne, aby prawidłowo w umowie określić okres wypowiedzenia. Prawidłowo, to znaczy korzystnie dla Ciebie. Okres wypowiedzenia umów w branży gastronomicznej nie może być ani zbyt długi, ani zbyt krótki. Nie może być krótki, bo powinieneś mieć szansę, przykładowo w przypadku przeprowadzki, na spokojną zmianę lokalizacji. Nie powinien być również zbyt długi, bo w przypadku kłopotów finansowych, półroczny czy też roczny okres wypowiedzenia może być dla Ciebie nie do udźwignięcia.

Musimy bowiem pamiętać o tym, że wynajmujący ma prawo rozwiązać umowę ze skutkiem natychmiastowym, a więc bez zachowania określonego okresu wypowiedzenia (najczęściej dzieje się tak, kiedy jako najemca zalegasz z płatnościami), to jego uprawnienie do natychmiastowego rozwiązania umowy jest jedynie jego prawem, a nie obowiązkiem. Może zdarzyć się zatem tak, że zalegasz z płatnościami za czynsz, ale właściciel umowy nie wypowiada. Może szuka nowego najemcy albo z innego powodu natychmiastowe wypowiedzenie umowy byłoby dla niego niekorzystne. Tymczasem co miesiąc wystawia faktury za najem na Twoją rzecz, przez co rośnie Twoje zadłużenie, które później może zostać wyegzekwowane. Możesz próbować w takiej sytuacji rozwiązać umowę za porozumieniem stron albo skorzystać z możliwości wypowiedzenia umowy po swojej stronie, tak aby mimo kiepskiej sytuacji finansowej nie musieć czekać, aż właściciel zdecyduje się na zerwanie umowy.  Pamiętaj, że umowa nie musi zawierać jednego okresu wypowiedzenia. Przeciwnie, każdy określony przypadek, dla którego można wypowiedzieć umowę, może zostać obwarowany innym okresem wypowiedzenia. Umowa powinna być jak najbardziej symetryczna. Jednak nie zawsze właściciel pójdzie na ustępstwa i pozwoli zagwarantować odpowiedni poziom ochrony. Mamy tutaj współpracę pomiędzy dwoma przedsiębiorcami, dlatego strony mogą w zasadzie dowolnie kształtować swoje prawa i obowiązki. Jeżeli zatem zapisy proponowane przez drugą stronę nie są dla Ciebie korzystne, jeszcze przed zawarciem umowy powinieneś zrobić rachunek zysków i strat i zdecydować, czy bardziej opłaca Ci się zawrzeć umowę na warunkach nawet nieco dla Ciebie niekorzystnych, aniżeli rezygnować w ogóle z jej zawarcie. Wpływ na to będzie miało wiele czynników, jak chociażby lokalizacja, ilość ofert na rynku, ich cena. Każdorazowo decyzja o zawarciu takiej umowy powinna być oceniona w odniesieniu do Twojej konkretnej, aktualnej sytuacji. Nie można w sposób abstrakcyjny napisać jasno, czy powinieneś taką umowę zawrzeć, czy też nie.

Umowa na czas oznaczony

Umowa na czas oznaczony, umowa terminowa co do zasady zawarta jest na wskazany w niej okres. Takiej umowy nie można wypowiedzieć. Kodeks cywilny nie przewiduje bowiem możliwości jej wypowiedzenia, o ile w umowie nie wskazano precyzyjnie przypadków, w jakich umowa terminowa może zostać wypowiedziana wraz z określeniem okresu takiego wypowiedzenia. Zawierając umowę terminową, powinniśmy pamiętać o tym, że przypadki, w których możliwe będzie wypowiedzenie umowy, powinny być określone bardzo precyzyjnie. Nie wystarczy użyć określenia, że umowa może zostać wypowiedziana z ważnych powodów - każde wskazanie ważnego powodu przez jedną ze stron może bowiem zostać zanegowane przez drugą stronę, która może uważać dany powód, wskazany w oświadczeniu o wypowiedzeniu umowy, za niezbyt ważny. Spowoduje to powstanie sporu, który w ostateczności będzie musiał zostać rozstrzygnięty przez sąd. Dlatego im precyzyjniej określimy powody, dla których można wypowiedzieć umowę, tym bardziej zniwelujemy ryzyko powstania sporu sądowego w wypadku wypowiedzenia umowy przez jedną ze stron. Przepisy o wypowiedzeniu, jak prawie wszystkie inne, zastrzegane są przede wszystkim na złe czasy. Dlatego tak ważne jest, by umowa dawała Ci możliwość jej wcześniejszego rozwiązania, zwłaszcza w sytuacji, kiedy spadną na Ciebie problemy finansowe. Kontynuowanie umowy w takich warunkach nie powoduje bowiem, że sytuacja finansowa restauracji poprawi się, a narosły w ten sposób dług zostaje spłacony - wręcz przeciwnie - prowadzi do dalszego zadłużania się najemcy.

Dodatkowe warunki

Powinieneś pamiętać również o tym, że zarówno umowa na czas oznaczony, jak i na czas nieoznaczony może zawierać dodatkowe warunki, od których uzależnione jest jej dalsze obowiązywanie. W przypadku niespełnienia takiego warunku najczęściej umowa ulega automatycznemu rozwiązaniu (czasem na bardzo wczesnym etapie, zanim tak naprawdę zaczęła obowiązywać) bądź jednej ze stron przysługuje prawo do jej natychmiastowego rozwiązania. Takim przykładowym warunkiem może być uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej bądź spółdzielni na prowadzenie lokalu gastronomicznego czy też sprzedaż alkoholu.

Która lepsza?

Która zatem forma - na czas oznaczony czy nieoznaczony - może zostać uznana za tę lepszą? Trudno stwierdzić. W mojej ocenie dobra umowa to mix okresów wypowiedzenia oraz mix powodów, dla których umowa może zostać wypowiedziana. Musimy tylko pamiętać, aby w umowie terminowej zastrzec możliwość jej wcześniejszego wypowiedzenia.

A może porozumienie?

Pamiętaj również, że w każdym przypadku - czy to umowy terminowej, czy bezterminowej - strony mają możliwość jej rozwiązania za porozumieniem stron. Nawet gdy umowa jest terminowa i nie masz możliwości jej wypowiedzenia albo gdy jest bezterminowa, ale okres wypowiedzenia jest bardzo długi, zaś dalsze kontynuowanie wynajmu może narażać Cię na straty. Strony powinny zawrzeć porozumienie, na mocy którego zgodnie rozwiążą obowiązującą umowę, z dniem, który będzie korzystny dla obu stron umowy. Oczywiście, takie rozwiązanie byłoby najbardziej satysfakcjonujące. Na skutek zawarcia porozumienia obie strony byłyby bowiem zadowolone (przynajmniej umiarkowanie), a, co ważne, mogą uniknąć w ten sposób wdawania się - często w długotrwały i kosztowny - proces sądowy.

autor: Marta Kosecka