autor: Piotr Jankowski

Decyzja w zakresie wyboru lokalu jest w mojej ocenie najważniejszą kwestią, którą trzeba dobrze przemyśleć przed rozpoczęciem działalności. Cały zamysł biznesowy może nie mieć większego znaczenia, gdy okaże się, że w lokalu nie może być prowadzony konkretny rodzaj działalności. W przypadku gastronomii w grę wchodzi również uzyskanie zezwolenia na alkohol, które możliwe jest po spełnieniu kilku przesłanek.

 

Jakie dokumenty należy sprawdzić?

Księga wieczysta

Na pierwszym etapie konieczne jest sprawdzenie księgi wieczystej danej nieruchomości, czy lokalu. Z księgi wynika m.in. to, kto jest właścicielem lokalu, czy lokal obciążony jest hipoteką, czy na nieruchomości istnieją jakieś ograniczone prawa rzeczowe. Możemy się dowiedzieć także tego, czy dana nieruchomość jest przedmiotem użytkowania wieczystego, bowiem uzyskanie wiedzy w tym przedmiocie powoduje konieczność poznania stosownej umowy. Wszak może się okazać, że cel przewidziany w umowie użytkowania wieczystego nie jest tożsamy z zamierzeniem biznesowym osoby poszukującej lokal.

Znając numer księgi wieczystej, jej treść można bez problemu sprawdzić przez Internet.

Wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków oraz kartoteka budynków i lokali 

Ewidencja dotycząca gruntów i budynków udziela bardzo przydatnych i szczegółowych informacji przede wszystkim w zakresie tego, jakiego rodzaju, jakiej klasy i jaką główną funkcję pełni dany budynek, czy nieruchomość. Potrzebne jest to z tego względu, iż w przypadku gdy rodzaj, klasa i funkcja nie będą odpowiednie dla zamierzenia restauracyjnego to może się okazać, że prowadzenie tego rodzaju działalności nie będzie możliwe w danym miejscu.

Bardzo ważnym jest, aby zwrócić uwagę na to, jaka działalność prowadzona była w danym lokalu wcześniej. Jeśli bowiem był to sklep (np. księgarnia) to może się okazać, że działalność gastronomiczna jest wykluczona. Albo możliwa jest działalność gastronomiczna sensu stricto, ale bez dodatkowych usług w postaci organizacji dyskotek.

Warto o tym wiedzieć nie tylko przed analizą umowy najmu, ale w ogóle przed jakąkolwiek decyzją odnośnie danego miejsca, bo zminimalizuje to ryzyko niepotrzebnie wydatkowanych kwot i utraty czasu.

Miejscem, gdzie można uzyskać przedmiotowe dokumenty jest Starostwo Powiatowe (Urząd Miasta).

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego 

Kolejny niezbędny dokument, który trzeba poznać, jeśli przykładowo wynajmowany albo kupowany jest budynek wolnostojący to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (mpzp). Szczególnie, jeśli do tej pory nie prowadzono tam biznesu gastronomicznego. Jeśli bowiem z planu zagospodarowania wynika, że działalność usługowa w danym miejscu prowadzona być nie może to sytuacja bardzo się komplikuje.

Jeśli w danym miejscu nie ma planu zagospodarowania - konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla postawienia nowego budynku bądź zmiany użytkowania lokalu.

Położenie lokalu 

Istotne w zakresie uzyskania zezwolenia na sprzedaż alkoholu jest także położenie lokalu w danym budynku. Inaczej wygląda sytuacja, w której lokal znajduje się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, a inaczej, gdy jest to budynek wolnostojący czy usługowy. W tym pierwszym przypadku trzeba uzyskać zgodę właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku, co w zasadzie sprowadza się do zgody mieszkańców wydanej w formie uchwały.

Mieszkańcy mogą nie udzielić zgody. Wtedy co prawda istnieje możliwość zaskarżenia takiej uchwały, ale co do zasady prawo zaskarżenia służy wyłącznie właścicielowi lokalu. Jeśli więc zapadnie decyzja o najmie danego lokalu to koniecznie trzeba zobowiązać właściciela do uzyskania przedmiotowej zgody.

Warunki techniczne lokalu 

Wysokość sufitu i dostępność toalet to jedne z najczęstszych pytań, jakie dostaję w związku z prowadzonym blogiem. Co do zasady wysokość sufitu to minimum 2,5 metra, zaś dostępność do toalet dla klientów jest wymagana, jednak każdy przypadek można ocenić inaczej, bo istnieje szereg wyjątków i rozwiązań zastępczych. Kwalifikując dany lokal do wynajmu trzeba zwrócić uwagę, ile prac adaptacyjnych trzeba będzie się podjąć i czy w ogóle warunki techniczne pozwalają, aby konkretna działalność w danym miejscu mogła być prowadzona.

Z przedstawionej w artykule dokumentacji wynikać będą również inne kwestie. Chociażby ujęcie danego lokalu w rejestrze, czy ewidencji zabytków. Przy budowie nowego kompleksu warto zwrócić również uwagę na kwestie dotyczące ochrony przyrody. Powyższe można sprawdzić w Centralnym Rejestrze Form Ochrony Przyrody. Istotny też może być fakt uzyskiwania zgód i pozwoleń od wspólnot czy spółdzielni, o co też warto zadbać odpowiednio wcześniej.

Dokonanie szczegółowego audytu lokalu, czy nieruchomości pozwoli zminimalizować ryzyka związane z ich wynajęciem, czy zakupem.